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世间好物不坚牢 翡翠易碎琉璃脆

 
 
 
 
 

日志

 
 

企业家的救赎:街长胜于逃跑者!  

2014-05-09 09:40:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(转载):光耀集团谈资金链危机

原名郭赞明,1967年出生,广东汕尾人,2002年在惠州创建光耀集团有限公司,2011年5月3日,更为“郭耀名”。现任光耀集团董事长、光耀金源集团董事长。

光耀集团曾被评为中国房地产百强企业

光耀集团自2002年在惠州成立后,5年后成为惠州城区销售冠军。2010年,光耀集团业务开始发力外拓,迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域,开发节奏异常迅猛,开始超常规发展。随后总部迁入深圳,数据显示2010年销售金额达到40亿元,公司先后被评为广东房地产公司品牌价值TOP10以及中国房地产百强企业。

银行贷款

昨天下午,光耀集团董事长郭耀名接受南都记者专访,对光耀从项目问题,到资金链危机产生根源,再到光耀当前面临的真实处境,都毫无保留全盘托出。令人始料不及的是,这个答案比预期的还要悲观。

光耀这几年的盲目扩张,借收购新都酒店[1.47% 资金 研报]和染指矿业借壳上市,两次重组告败,以及规模15亿元长达3年的民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今,光耀已回天乏力,郭耀名坦言,只要能解决光耀问题,愿意接受一切企业的收购。

本周二晚,蓝鲸财经记者工作平台在网上发布,中国房地产百强企业之一、深圳市光耀地产集团有限公司因多个楼盘无法交楼,濒临倒闭,前天下午,光耀集团发表官方声明,承认近年因调控致使公司在资金层面存在较大压力,但融资渠道依然畅通,网传濒临停业或已经停业消息不实。

年后,光耀集团在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息,部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子,以期维护自身权益。

媒体报道“光耀易主”后,贷款“飞”了

南方都市报(以下简称南都):马克住区、光耀翡俪港、荷兰小城停工、停售或延期交楼,导致业主不断维权。这几个项目具体问题是什么?

郭耀名(以下简称郭):这主要是源于光耀资金比较紧张,尤其在春节后,一些施工单位的钱没有给到位,导致这几个项目不同程度停工。其中比较严重的是惠州马克住区、荷兰小城项目,从2月14日停工到3月份,后来小规模复工。翡俪港的情况轻一些,装修方面都还在正常开工,但主体建筑部分只有50%在开工。2月下旬有媒体报道光耀易主,直接恶化了这种情况,供应商、工程队、合作方突然犹豫了,本来要全面复工的,这个传闻直接导致他们停掉了一些合作和工程,让这几个项目的问题雪上加霜。

南都:他们真那么在乎这些传闻,还是光耀本身暴露的问题让他们有了警惕?

郭:光耀的确存在资金紧张的问题,这个我也不避讳。但当时光耀通过各种努力还是有机会解决这些问题,当时光耀和几个银行正在谈合作,有的正准备签协议,看到“光耀易主”的媒体报道后,突然都停止了,他们怕担风险。比如此前合作的某资产公司,去年给光耀授信10多亿元,今年正准备追加10多亿,授信报告都已下来,马上就能拿到钱,结果就因为这个传闻停掉了。

南都:光耀怎么解决这几个项目的问题?

郭:光耀做了很多努力,为了项目复工,光耀对马克住区(惠州)的施工方作出了极大牺牲的退让,包括代资补息,月利息补到1.8分,在工程补助方面,正常情况下是补1000万元,结果补了2000万元。翡俪港项目,为了顺利完工,光耀用2.2亿元的物业,以及荷兰水乡六、七期未开工的地块来抵工程款。但尽管如此,这几个项目目前尚未全面复工,光耀和施工方还在谈判。

发展战略

致命差错:扩张时机欠佳,速度太快

南都:光耀强大的销售能力在业界一直被认可,应有足够迅速和充裕的资金回笼,怎么还会这么缺钱?

郭:光耀的项目销售一直都不错,但主要问题不在销售,而是光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错,加上刚好今年大环境急剧变坏,市场下行,整个市场的房子都不好卖,这是雪上加霜。

南都:你是说光耀走的规模化战略错了吗?

郭:也不能完全说规模化战略错了。是扩张时机欠佳,速度太快,摊子一下子铺得太大,加上政策变化,运气不好,当然也有操作层的失误,导致了一些问题。

南都:这几年媒体在报道光耀问题时,多次预警,你当时看到报道,怎么想?

郭:当时没想太多。只要融资方面顺利,市场不出现大变动,对这种扩张节奏还是有信心。反过来,如果当时不走规模化,呆在惠州本地不出来,将来更加没有机会走出来,那么多品牌房企进驻惠州,本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来,快速实现规模化,甚至上市,才有机会在这个行业长久立于不败之地。

最大的失误还是对时机判断和操作层面。我们曾两次尝试通过重组上市,但都折戟而归,也让光耀损耗巨大。第一次是2011年,收购了新都酒店想借壳上市,3年投了10亿元。但收购完后,因我们有房地产背景,政策不支持重组。第二次是我们又进入矿业,想通过矿业来重组上市,花了2亿元在湖南买了两个矿井,后矿业走下坡路,导致第二次重组失败。因此也让光耀进去的钱全部打了水漂,光耀的资金链也是从这个时候开始绷紧。

民间借贷

民间借贷15亿元,利息高达十几亿元

南都:去年有消息说,光耀与美国私募股权基金阿波罗全球管理公司签署了一份10亿美元的股权合作协议。后来金源入股光耀金源集团,又注资了20亿元。这笔钱没能缓解光耀的资金紧张吗?

郭:阿波罗的10亿美元,由于当时美金外汇调汇没处理好,存在操作层面的政策性问题,最终并没有到位。而金源的20亿元,则全部用在了光耀金源集团旗下的项目开发当中。

南都:据说大量的民间借贷也是让光耀陷入资金困境的主因之一?

郭:其实我们的银行负债率是偏低的,今年只有50%,比去年还低了十多个百分点,从2011年开始我们就借了大量的民间借贷,民间借贷占光耀整个融资规模1/3。一般企业民间借贷只用2—3个月,而我们用的时间长。借了15亿元左右,而利息就高达十几亿元。

南都:除了自身的失误,大环境对光耀资金链的影响,最致命的因素是哪些?

郭:去年下半年以来的钱荒,以及银行信贷的持续收紧,对我们的影响很大。开发商的很大部分运转资金是要靠业主的按揭款,一方面银行的按揭款迟迟放不出来,另一方面利率不断上浮,导致了市场观望,业主不买房,开发商就发愁。加上今年市场持续下行,行情很悲观,房子不好卖,对光耀的销售和资金回笼也带来很大麻烦。这些情况都对光耀非常不利,加重了光耀的资金紧张。

南都:业内很多人感到不理解的是,现在整个市场的产品都在主打刚需,刚需客成为近几年楼市最大消费群体。为何光耀要走规模化,反而把战略重心放在“候鸟”产品线这样的高端产品上面?

郭:“候鸟”路线是没有错的,这条产品线反而比较健康。

南都:惠东候鸟项目目前为止投入多大,回笼了多少资金?有没拖累光耀资金链?

郭:具体数据不确定,但这个对光耀没有太大影响,因为这个项目是港企独资项目,光耀只是负责品牌管理。

南都:其他几个候鸟项目也打算走这个模式吗?

郭:这个不一定,要看情况。

南都:目前还跟光耀在合作的银行还有多少,贷款规模有多大?

郭:现在合作银行还有10家,接近30亿元规模,都是正常利息。有个别银行因为这个事情(光耀资金链困境),缩小了对光耀的贷款规模。

资金缺口

找到3亿—5亿元,光耀有信心渡过冬天

南都:现在光耀的资金缺口究竟有多大?

郭:资金缺口有3亿—5亿元,只要能找到这笔钱,光耀就能缓过来。

南都:3亿—5亿元的资金缺口,光耀再拿一两个项目去抵押不就可以借到这笔钱了吗?

郭:目前还有一两个项目没有抵押,但是不一定有抵押物就能借到钱,特别是现在这个时候,别人借不借给你还要考虑很多问题。我刚才说了,如果能借到钱,就缓过来了。

南都:光耀是否已出现了资不抵债的情况?

郭:目前光耀资产还有90亿元,都是有形的净资产,包括土地储备和在建项目。如果银行支持,不至于资不抵债,只要能找到银行支持,光耀还是有信心渡过这个冬天。

坚持与放弃

只要能让项目全面复工,愿意接受收购

南都:据说惠州市政府已成立“光耀问题处理小组”,想促成金源收购光耀?

郭:惠州市政府对光耀非常支持,也帮光耀想了很多办法,我们希望获得更多政府政策方面的支持。金源对光耀的支持也很大,初步意向是拿出一笔钱帮助光耀解决一些项目上的问题,但具体还没确定。

南都:假如光耀和施工方的谈判不顺利,怎么来解决项目的问题?

郭:光耀会尽最大的努力去谈判,去寻找解决的办法,实在不行,我们还可以卖掉项目公司来筹钱。

南都:假如金源有收购光耀的意向,光耀方面是否愿意接受?

郭:愿意,只要能解决光耀的问题,让项目全面复工,保障小业主的权益。不仅是金源,光耀愿意接受其他企业的收购,前提是要能解决问题。

南都:你12年的心血,一手打造的中国百强企业,因为3亿—5亿的资金缺口就这样拱手相让吗?

郭:我个人的得失已经不是最重要的。我希望在这个困难关头得到政府、银行、同行以及媒体的支持,不要幸灾乐祸,给光耀多一些宽容和支持。再说,就算倒下了,我现在才40多岁,还年轻,一切还可以从头再来,还可以东山再起。

——— 光耀集团董事长郭耀名

光耀为何差钱?

●开矿蚀本?

据郭耀名介绍,光耀集团想通过矿业来重组上市,花了2亿元在湖南买了两个矿井,后矿业走下坡路,导致第二次重组失败,让光耀入进去的钱全部打了水漂,光耀的资金链也是从这个时候开始绷紧。

●高利贷扒皮?

昨日,郭耀名介绍,从2011年开始光耀集团就借了大量的民间借贷,民间借贷占光耀整个融资规模1/3。一般企业民间借贷只用2—3个月,他们用的时间长。借了15亿元,利息高达十几亿元。

●“候鸟”拖累?

有业内人士称,光耀全球候鸟度假地惠东项目投入巨大,但是销售并不理想,严重拖累了光耀的资金链。但昨天郭耀名表示,这个对光耀没有太大影响,因为这个项目是港企独资项目,光耀只是负责品牌管理。

●银行扼喉?

光耀集团资金链紧张的另一细节则来自“全国失信被执行人名单”。今年1月份,最高人民法院网公布了光耀集团有限公司及其相关子公司失信记录。失信事件主要是因为揭阳市中院对光耀集团相关借贷纠纷案件的判决。其中,光耀集团本该但未履行归还林木深1亿元借款及利息。光耀集团本该但未履行归还武泽松6000万元借款及利息。2013年5月,光耀集团、光耀地产向深圳某商业银行申请贷款,却因为有不履行法院判决的失信记录而被拒绝。

记者手记

谁会是他的救星?

郭耀名说他这两天没睡好,但偶尔为了活跃气氛还会故作轻松地向记者爽朗地笑笑。他平时很少在这个面朝大海的10来平方米的办公室呆这么长时间,长达两小时的采访结束后,他习惯性地走向窗外看看外面的大海,伸伸腰。他说平时最喜欢站在这里看海,因为总能让他心潮澎湃,对未来充满激情和希望。而这次,同样站在这里,他说自己内心有了纠结与失落感。

惠州一位业内人士说,像郭耀名这么好的老板,是可遇不可求的,对下属极度信任,放权放得很大,有些项目甚至拿到了才向他汇报。在惠州业界,很多人无论对光耀还是郭耀名,都有着高度评价,对光耀出现问题,无不深表惋惜。
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